Copropriété et droit des appartements

Le droit des appartements / le droit de la copropriété est une matière particulièrement complexe. En cas de litiges ou de discussions, il est donc vivement recommandé aux copropriétaires de faire appel à un cabinet d’avocats familiarisé avec cette matière.
Le cabinet d’avocats Alain Coulier assiste tant les associations de copropriétaires (ACP), les syndics que les copropriétaires individuels.

Droit de la copropriété par appartements : litiges et procédures

Les articles 3.84 à 3.100 du nouveau Code civil contiennent les règles applicables au droit des appartements.

Les dispositions légales relatives à la copropriété par appartements ont peu changé par rapport à l’ancien régime du Code civil.
Seuls la forme et la structure ont été modernisées.

L’article 3.85 décrit ce que doit contenir l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur d’un immeuble.
L’assemblée générale est régie par les articles 3.87 et 3.88 du nouveau Code civil.

Les compétences du syndic sont reprises à l’article 3.89 du nouveau Code civil et celles du conseil de copropriété à l’article 3.90.

L’article 3.92 revêt une importance particulière en pratique judiciaire. Il concerne les actions en justice, le « contentieux ».

Cet article traite des différentes procédures pouvant être engagées au sein d’une copropriété par appartements.

Lorsqu’il y a un avantage personnel, un copropriétaire peut demander au juge l’annulation ou la modification d’une décision fautive de l’assemblée générale.

Cette action doit être introduite dans un délai de quatre mois à compter de la date de l’assemblée générale.
De nombreux litiges en matière de copropriété portent sur les décisions de l’assemblée générale.

En tant que copropriétaire, vous avez toujours le droit de contester une décision de l’assemblée générale devant le juge de paix, même si elle a été prise à la majorité, pour autant que vous n’ayez pas voté en faveur du point concerné.

Le juge peut annuler une décision dans un délai de quatre mois après son adoption.
Passé ce délai, même une décision intrinsèquement irrégulière devient définitive.

Le délai de quatre mois est donc très court.

Vous devez introduire une citation dans ce délai, faute de quoi la décision défavorable devient définitive et doit être exécutée.

L’envoi d’une mise en demeure ou d’une lettre de protestation, même par courrier recommandé, n’a aucun effet juridique.

L’association des copropriétaires doit pouvoir savoir si ses décisions sont valables.

L’article 3.92 du nouveau Code civil dispose que l’assemblée générale ne peut prendre de décisions irrégulières, frauduleuses ou illégales.

Une décision est irrégulière lorsqu’elle n’est pas prise conformément aux règles, par exemple :

• convocation de l’assemblée générale sans respecter le délai minimum de 15 jours ;
• mention d’une date erronée sur la convocation ;
• convocation non envoyée par le syndic en fonction ;
• utilisation de procurations en blanc par le syndic ;
• participation du syndic au vote ;
• décisions portant sur des points non inscrits à l’ordre du jour ou formulés de manière imprécise ;
• non-respect du quorum de présence ;
• modification de la destination d’une partie commune avec 70 % des voix alors que la loi exige 4/5 ou 80 % ;
• décision limitant ou supprimant l’usage d’une partie privative d’un copropriétaire.

Une décision est frauduleuse lorsqu’elle résulte d’un dol, par exemple :

• prise en compte de votes fictifs ;
• manipulation de procurations ;
• manœuvres frauduleuses destinées à influencer le vote des copropriétaires.

Une décision est illégale lorsqu’elle méconnaît les intérêts d’un copropriétaire et constitue un abus de droit, par exemple :

• faire supporter les frais de réparation de la toiture uniquement au propriétaire du dernier étage ;
• réclamer des charges de chauffage collectif à des copropriétaires qui ne peuvent pas en bénéficier ;
• refuser d’approuver des travaux nécessaires et urgents ;
• réserver l’usage d’un parking commun à certains copropriétaires seulement ;
• faire financer des travaux privatifs par la copropriété ;
• insérer a posteriori une interdiction d’exploitation d’un commerce horeca au rez-de-chaussée alors que cette activité était autorisée au moment de l’achat.

Un avocat spécialisé en droit de la copropriété peut vous assister utilement.
Il pourra évaluer les chances de succès d’une action et déterminer s’il est opportun de saisir le juge.

L’assemblée générale des copropriétaires : qui fixe l’ordre du jour ?

De nombreux copropriétaires recevront prochainement une convocation pour l’assemblée générale annuelle de l’association des copropriétaires (ACP).

L’article 3.87, §3 du Code civil dispose :
« Le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites reçues des copropriétaires ou du conseil de copropriété au moins trois semaines avant le premier jour de la période fixée dans le règlement d’ordre intérieur pour la tenue de l’assemblée générale ordinaire. »

Cela signifie que vous pouvez ajouter des points à l’ordre du jour jusqu’à trois semaines avant cette période.

L’article 3.87, §4 du Code civil prévoit que les copropriétaires ou le conseil de copropriété peuvent à tout moment transmettre des points au syndic.
S’ils sont communiqués trop tard, ils seront inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée suivante.

La loi ne prévoit aucune forme particulière : la communication peut se faire par e-mail, par courrier ou par téléphone (ce dernier pouvant poser des problèmes de preuve).

Le syndic doit convoquer l’assemblée générale au moins quinze jours avant la date prévue, soit de sa propre initiative, soit à la demande de copropriétaires représentant au moins un cinquième des quotes-parts.

Le syndic établit en principe l’ordre du jour, sans pouvoir refuser les points valablement proposés par les copropriétaires.

Les points doivent être formulés de manière claire, complète et concise.

Si le vote ne donne pas le résultat escompté, le copropriétaire lésé peut saisir le juge de paix s’il démontre un intérêt et un préjudice personnel.

Insatisfaction à l’égard du syndic en fonction : comment en changer ?

Il est essentiel de bien préparer le dossier et de disposer d’offres claires de syndics candidats avant de procéder au vote.

Il est possible d’attendre l’assemblée générale ordinaire suivante ou de convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE).

La décision de remplacement est prise à la majorité simple.

Un licenciement précipité du syndic peut bloquer le traitement des autres points de l’ordre du jour.

En l’absence de syndic, tout copropriétaire peut demander au juge de paix la désignation d’un syndic judiciaire.

Un syndic nommé pour trois ans ne peut être révoqué prématurément sans motif grave, sous peine d’indemnisation.

Il est recommandé de faire contrôler préalablement les comptes par le commissaire aux comptes.

Pour organiser une AGE, il faut réunir les signatures de copropriétaires représentant au moins 20 % des voix.

Le point relatif au remplacement du syndic doit être formulé avec précision :
« Désignation d’un nouveau syndic – révocation du syndic en fonction ».

En cas de gestion gravement défaillante, le juge de paix peut désigner un syndic provisoire sur base de l’article 3.89, §8 du Code civil.

Le vote en assemblée générale

Un seul titulaire de droit de vote est admis par lot.
En cas d’indivision, les copropriétaires doivent désigner un représentant unique.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes.

Pour qu’une décision soit valable, un quorum doit être atteint.
À défaut, une seconde assemblée peut valablement délibérer sans condition de quorum.

Les décisions ordinaires requièrent une majorité simple (50 % + 1).
Certaines décisions importantes exigent une majorité qualifiée (2/3, 4/5) ou l’unanimité.

Les abstentions, votes blancs ou nuls ne sont pas pris en compte dans le calcul de la majorité.

Le procès-verbal est signé à la fin de la séance et transmis à tous les copropriétaires dans le mois.

Seuls les copropriétaires ayant voté contre ou s’étant abstenus peuvent contester une décision, dans un délai de quatre mois.

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Répartition des charges : le propriétaire du rez-de-chaussée doit-il payer l’ascenseur ?

La répartition des charges communes est souvent source de conflit.

Conformément à l’article 3.81 du Code civil, les charges sont réparties selon :

a) la valeur des quotes-parts ;
b) l’utilité objective ;
c) une combinaison des deux.

L’absence d’usage effectif ne dispense pas automatiquement du paiement.

La répartition est fixée dans l’acte de base et le règlement de copropriété.

Une modification nécessite une majorité de 4/5.
À défaut, le copropriétaire peut saisir le juge de paix pour abus de droit ou sur base de l’article 3.92, §7, 2° du Code civil.

Cette action n’est pas soumise au délai de quatre mois.

Panneaux solaires et pompes à chaleur – article 3.82, §2 du Code civil

La loi encourage l’optimisation énergétique.

Un copropriétaire peut utiliser les parties communes pour améliorer énergétiquement son lot privatif (pompes à chaleur, bornes de recharge, etc.).

Attention : les panneaux solaires sont exclus de ce régime.

Une demande écrite et motivée doit être adressée au syndic au moins deux mois avant les travaux.

L’ACP doit se prononcer dans les deux mois, sous peine d’approbation tacite.

En cas de refus, le copropriétaire peut saisir le juge de paix.

Modifications des parties communes sans autorisation – pose de filets anti-mouettes

Les mouettes peuvent causer des nuisances importantes.

Le juge de paix de Veurne (jugement du 30/09/2025 – AR24A740) a jugé qu’un copropriétaire pouvait installer un filet anti-mouettes à ses frais sans autorisation de l’assemblée générale, sur base de l’article 3.82, §1 du Code civil.

Même si une majorité de 2/3 avait été requise, le refus aurait constitué un abus de minorité, le filet étant utile, invisible et sans préjudice pour la copropriété.

Conclusion

Nous vous conseillons de faire appel à un avocat spécialisé dans ces matières.
Le cabinet d’avocats Coulier dispose d’une solide expérience en matière de litiges relatifs à la copropriété par appartements.