Baux commerciaux : pièges, obligations et protection juridique

La législation relative au bail commercial est complexe et semée d’embûches. Tant les bailleurs que les locataires s’exposent à des risques de litiges juridiques ou de préjudices financiers lorsqu’ils ne sont pas correctement informés.
Il est dès lors judicieux de consulter en temps utile un avocat spécialisé en bail commercial.

Maître Alain COULIER dispose d’une longue expérience dans la rédaction, la vérification et la contestation de contrats de bail commercial et assiste ses clients tant lors des négociations que dans le cadre de procédures judiciaires.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un contrat de location n’est qualifié de bail commercial que si plusieurs conditions cumulatives sont réunies :

• il doit s’agir d’un contrat de location portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble ;
• le bien doit être affecté principalement à l’exercice d’un commerce de détail ou d’une activité artisanale ;
• l’activité doit constituer l’activité professionnelle principale du locataire (et non une activité accessoire) ;
• il doit y avoir un contact direct avec le public (pour les baux commerciaux régionaux, le contact physique n’est pas requis) ;

Une attention particulière doit être portée aux parties à usage d’habitation et aux locaux annexes éventuellement loués avec le bien : selon les circonstances, ceux-ci peuvent ou non relever de la législation sur le bail commercial.

Durée du bail commercial

La durée minimale est de 9 ans.

Une durée plus longue est possible, mais le contrat doit alors être passé par acte notarié.

Un bail commercial de plus courte durée n’est admis que sur la base de réglementations régionales, telles que le décret flamand relatif aux « pop-up stores » (maximum 1 an).

Un bail commercial de courte durée ne relevant pas du décret « pop-up » est automatiquement prolongé à 9 ans.

Résiliation anticipée

Un bail commercial peut prendre fin :

• par accord mutuel, constaté devant le juge de paix ou par acte notarié ;
• par le locataire, après 3 ou 6 ans, moyennant un préavis de 6 mois ;
• par le bailleur, pour occupation personnelle (à condition qu’une clause le prévoie dans le contrat et moyennant un préavis d’un an) ;
• par résolution judiciaire en raison d’une inexécution contractuelle ;
• en cas de force majeure, telle qu’un incendie ou l’annulation du contrat.

⚠️ La résiliation par le locataire n’est valable que si elle est notifiée par lettre recommandée ou par exploit d’huissier.

Renouvellement du bail

Le locataire a droit à trois renouvellements, chacun d’une durée de 9 ans.
La demande doit être introduite entre 18 et 15 mois avant l’expiration de la période en cours.

Le bailleur dispose de trois mois pour répondre : accepter, refuser ou proposer de nouvelles conditions.

⚠️ Attention : si le locataire accepte le principe des nouvelles conditions proposées par le bailleur (par exemple concernant le loyer, les charges, les taxes ou d’autres modalités), mais ne confirme pas cet accord au bailleur – par lettre recommandée ou par exploit d’huissier – dans le mois de l’envoi de la contre-proposition, il est réputé avoir refusé la proposition du bailleur. Il n’y a alors pas de renouvellement du bail commercial, ce qui peut avoir des conséquences dramatiques.

Si, en revanche, le locataire ne peut accepter la réponse du bailleur, il doit, à peine de déchéance, saisir le juge de paix dans le mois de la réception de cette réponse.
Le non-respect de ce délai de déchéance entraîne également des conséquences catastrophiques, à savoir la perte des droits locatifs et du fonds de commerce.

Dans ce cas, le juge de paix appréciera si les nouvelles conditions peuvent ou non être accordées.
Si le litige porte sur le montant du nouveau loyer proposé, le juge de paix peut fixer ce loyer en équité, en tenant compte des circonstances objectives et des critères énumérés à l’article 19 de la loi sur les baux commerciaux.

Très souvent, le juge de paix désignera, à la demande du locataire, un expert chargé de déterminer le loyer normal à la date du renouvellement.

Lorsque le juge de paix fixe par jugement les nouvelles conditions du renouvellement, un appel est possible.
Si le locataire ne peut ou ne veut accepter les conditions de renouvellement fixées par l’arrêt en appel, il peut encore, sur la base de l’article 20 de la loi sur les baux commerciaux, renoncer au renouvellement, et ce au plus tard dans les 15 jours suivant la signification de l’arrêt rendu en appel.

Cession du bail

La cession est autorisée, sauf clause contraire dans le contrat.

Le locataire initial demeure solidairement responsable.

La cession conjointe avec la cession du fonds de commerce est autorisée, moyennant notification correcte au bailleur.

Le bailleur peut s’y opposer dans un délai de 30 jours ; le juge de paix apprécie le bien-fondé de l’opposition.

Indemnité d’éviction

Dans certains cas, le locataire peut avoir droit à une indemnité d’éviction, notamment :

• en cas de refus de renouvellement du bail ;
• en cas de résiliation par un nouvel acquéreur souhaitant soustraire l’immeuble à son affectation commerciale.

Selon les circonstances, l’indemnité peut varier de zéro à un, deux ou trois ans de loyer.
Dans des cas exceptionnels, le juge peut accorder une indemnité complémentaire.

Le locataire doit introduire sa demande dans un délai d’un an à compter de la naissance du droit.

Bail commercial et force majeure (COVID-19 et pandémies)

La pandémie de coronavirus a donné lieu à de nombreux litiges concernant le paiement des loyers lors des fermetures obligatoires.
Selon la Cour de cassation (26 mai 2023), un locataire peut invoquer l’article 1722 de l’ancien Code civil en cas de force majeure temporaire.

Cela signifie que l’obligation de payer le loyer est temporairement suspendue lorsque le bailleur ne peut garantir la jouissance paisible du bien en raison de mesures imposées par les autorités.

Il est recommandé aux bailleurs de préciser clairement, dans les nouveaux contrats, si les dispositions de droit supplétif (telles que l’article 1722) sont exclues.

Bail commercial « pop-up »

Le bail commercial « pop-up » permet aux entrepreneurs de tester un projet temporaire.
Ce régime ne s’applique qu’en Région flamande (à Bruxelles, une ordonnance distincte est d’application).

Caractéristiques principales

• • Durée

La durée maximale est de 1 an
(⚠️ attention : si la durée totale du contrat excède un an, la législation sur le bail commercial devient applicable).

• • Il n’existe pas de droit légal au renouvellement, mais celui-ci peut être prévu contractuellement. Les parties peuvent donc convenir par écrit, et aux mêmes conditions, de prolonger le bail, même à plusieurs reprises. Toutefois, même en cas de contrats successifs, la durée totale d’un an ne peut être dépassée.
  • Résiliation

Le bail « pop-up » prend fin de plein droit à la date d’échéance, sans préavis.

Le locataire peut toutefois mettre fin à tout moment au bail en cours, moyennant un préavis d’un mois notifié par exploit d’huissier ou par lettre recommandée à la poste.

Le bailleur ne peut pas résilier le bail de manière anticipée.

Une résiliation anticipée par accord mutuel est possible, à condition que cet accord soit constaté par écrit.

• • Loyer

Les taxes applicables à l’immeuble sont réputées comprises dans le loyer, sauf convention contraire.

Les frais de consommation des services d’utilité (eau, gaz, électricité, etc.) sont à charge du locataire.

• • Travaux dans le local commercial

Le locataire a le droit d’effectuer dans le bien loué toutes les transformations utiles à son entreprise, sous certaines conditions, sauf convention écrite contraire.

• • Cession et sous-location

La cession et la sous-location sont interdites.

• Les litiges relèvent de la compétence du juge de paix du lieu où est situé l’immeuble.

Besoin d’un conseil juridique en matière de bail commercial ?

Maître Alain COULIER assiste tant les bailleurs que les locataires en matière de :

• rédaction et contrôle de baux commerciaux ;
• litiges locatifs et procédures judiciaires ;
• résiliation, renouvellement et cession de bail.